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随手记周一理财日:80后孩奴换学区房 怎样买最划算?

央行再次降息,股市又不稳定,是不是到了买房子的最佳时期?要换学区房,怎么买才最划算?家住上海的吴女士遇到了同样的问题。……

随着前段时间《虎妈猫爸》的热播,“孩奴”成为了80后继“房奴”、“卡奴”、“车奴”之后的又一热词。剧中为了让孩子上重点小学,虎妈饰演者赵薇卖掉了豪宅,挤进几十平的破旧学区房,而这种现象在80后群体中并非特例。

央行再次降息,股市又不稳定,是不是到了买房子的最佳时期?要换学区房,怎么买才最划算?家住上海的吴女士遇到了同样的问题。刑事诉讼律师、长投网地产理财分析师刘和宇做客随手记周一理财日,就吴女士的提问进行了解答。

案例回顾:

家住上海的吴女士和老公年收入30万,支出20万。目前有一套自住的房子,价值300万,无贷款,同时手头还有50万的银行存款可以用于理财。

去年,这对80后小夫妻迎来了他们的小宝宝。初为人父母,沉浸在幸福中的同时问题也来了:现在吴女士一家居住的房子没有学位,宝宝也1岁多了,可不可以在接下来3年通过投资理财再买套学区房呢?

刘和宇认为,要做出正确的决定,最重要的还是要考虑自己买房的“警戒线”,即价值投资中非常强调的“安全边际”。简单说就是要把房产作为资产投资的考量指标之一,关注房产在家庭财产中的比例。

在这样的前提下,刘和宇给出吴女士如下建议:

首先,盘点自己的资产以及未来进项

目前来说,吴女士手头可以用的现金只有50万,而她跟老公虽然年收入达到了30万,但是现在加上宝宝的开支,一年的支出差不多20万。目前家庭拥有的房产是自住房,虽然价值300万,但实际上不能够成为现金流。而她考察过的学区房,总价大概在450-500万, 中间的缺口高达150万-200万。目前吴女士手头现金只有50万,尽管未来吴女士与先生的工资可能会涨,但是并没有保证。

其次,确认购房所需支出和合理化自己的投资目标

吴女士打算3年内买学区房,就算总价450万,按照30%首付,就是135万。现在她手头有50万,每年结余10万,三年后的本金可达80万。也就是说她的理财收益必须要达到55万元,即3年内收益率要达到68%以上。这个目标是否现实呢?

在制定投资目标的时候,一定要记住贴合实际,才能设定一个合理的目标。对于一般人来说,3年投资收益率达到38%左右比较合理,而68%则过高。

再次,是否要买入学区房,还得考虑的是买房之后是否会影响现金流。

当买房目的为自住而非投资时,我们需要考虑除去首付,还得承担买房后每个月的房贷和物业费等开支,它们是否会增加家庭支出负担?

从吴女士的情况来看,假设房贷每月要还8000元,那么基本上原本10万的结余会被房贷和额外费用吃掉。那么家庭以后可供投资的本金就会变少,这将极大影响家庭每年的投资收益。而如果将这部分资金就算投资在风险极低的货币基金上,收益率在4%的话,第一年可以有4000元的收入;第二年可达到8000元;第三年可达到12000元。

当然,虽然货币基金风险较小,但是年化收益率持续走低。近期,余某宝收益甚至跌破3%。但是随手记周一理财日周周10%活动仍在继续,虽然每周补贴天数将为3天,但仍稳赚两倍余某宝。

那吴女士买学区房的打算应该如何实现?

建议卖掉现有住房,换购学区房。出售现有住房将获得300万的现金,购买学位房首付135万之后按揭,仍可有现金流215万。假设吴女士把这笔资金全部投入随手记周一理财日货币基金10%活动,那么每年她至少将获得12万以上的投资收益,完全可以抵消她的房贷。

所以对于吴女士这种情况,我给出的建议是卖掉现房,换购学区房。

最后给大家普及两个问题。

其一,买房按揭好,还是全款好?

有人认为,贷款买房付的银行利息太多,所以如果有能力还是应该全款买房。实际上,按揭还是全款取决于你的投资回报率是否能够跑赢按揭利息。

比如用公积金贷款。8月26日,央行决定降息,个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点,公积金贷款利率五年及以下为2.75%,五年以上为3.25%。而随手记货币基金周周10%活动的预期年化收益率都超过了5.7%。按照这样的贷款利率,按揭更有利。

其二,买房投资,划算吗?

如果你买房不是为了自住,而是用于投资,那么就必须要考虑租售比、升值潜力两个关键因素。

租售比即租金与售价的比值。如果你买房是为了出租,那么合理的租售比是200-300之间。也就是说,你的房产总价/月租金应该等于200到300之间。多于300的话,意味着你的租金基本跑不赢商业贷款利率;如果小于200,那么意味着你大概10年不到就可以回本。

此外,房屋升值潜力也尤为重要。以北京和上海为例,北京的平均租售比是555,上海为522。所以在北京或者上海买房投资,应更看中未来该房产是否能够升值,而不是出租收回成本。

来源:互联网
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